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Nebenkostenabrechnung bzw. Betriebskostenabrechnung für die Mietwohnung

Von admin | Mai 31, 2010

Die Nebenkostenabrechnung wird auch Betriebskostenabrechnung genannt.

1.) Was sind Nebenkosten/Betriebskosten?

Nebenkosten unterteilen sich in "warme" und "kalte" Betriebskosten.

Unter die warmen Betriebskosten fallen die verbrauchsabhängigen Kosten, also Strom, Heizungs- und Warmwasserkosten. Dazu kommen noch anteilig die Kosten für die Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage im Haus.

Die kalten Betriebskosten sind etwas umfangreicher, müssen nicht alle zutreffen und umfassen:

Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks
- Hierzu zählt die Grundsteuer, aber nicht Kosten für Hypotheken.

Versicherungen
- Feuer-, Sturm-, Wasserschäden. Glas- und Haftpflichtversicherung für das Gebäude, Öltank und den Aufzug.

Hauswart
- Sozialbeiträge, Vergütung und alle weiteren geldwerten Leistungen gegenüber dem Hauswart.

Gemeinschaftsantenne und Breitbandkabelnetz
- Stromkosten, Prüfung und Grundgebühren.

Schornsteinreinigung

Wascheinrichtungen
- Kosten für Strom und Wasser, Überwachung, Reinigung und Pflege.

Wasserkosten
- Wasserzähler und ggf. Wasseraufbereitungsanlagen.

Kosten der Entwässerung
- Abwasser, Haus- und Grundstücksentwässerung und Betrieb einer Entwässerungspumpe.

Müllabfuhr und Straßenreinigung

Fahrstuhl
- Strom, Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung, Pflege und Prüfung.

Hausreinigung inkl. Ungezieferbekämpfung
- Kosten der gemeinsam genutzten Gebäudebereiche wie zum Beispiel: Zugänge, Flur, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, und Fahrstuhl.

Gartenpflege
- Pflege und Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen und bei Spielplätzen die Pflege der Selbigen und dessen Zugänge bzw. die Erneuerung von Sand.

Beleuchtung
- Kosten für die Beleuchtung und Erneuerung der Beleuchtung von gemeinsam genutzten Gebäudebereichen wie zum Beispiel: Zugänge, Flur, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, und Fahrstuhl und der Außenbereiche.

Sonstige Kosten
- Gemeinsam genutzte Einrichtungen wie zum Beispiel ein Schwimmbad.

2.) Wann dürfen Betriebskosten berechnet werden?

Es muss im Mietvertrag einen Passus über die Bezahlung der Betriebskosten geben. Andernfalls hat der Vermieter keinen Anspruch auf die Erstattung von Betriebskosten!

Der Passus könnte folgendermaßen lauten: Betriebskosten gemäß Anlage…

In der Anlage werden dann alle Betriebskosten aufgelistet. Fehlen hier Betriebskosten, dann dürfen diese später auch nicht mehr berechnet werden.

3.) Welche Angaben sollte eine Nebenkostenabrechung beinhalten?

Abrechnungszeitraum (von – bis)

Auflistung aller Betriebskosten

Einige Posten werden durch einen so genannten Verteilerschlüssel weitergegeben, zum Beispiel ein Teil der Heizkosten auf Basis der Wohnfläche. Die Schlüssel/die Verteilung sollte genannt und erklärt werden.

Berechnung der Betriebskostenanteile pro Mieter

Auflistung aller für den Abrechnungszeitraum erfolgten Vorauszahlungen

4.) Frist zu Überprüfung und Bezahlung

Einem Mieter bleiben 12 Monate Zeit Einwände gegen die Abrechnung vorzubringen.

Die Abrechnung muss aber im Gegenzug dazu innerhalb von 4 Wochen bezahlt werden, wenn keine Möglichkeit zum Einspruch, zum Beispiel bei Unverständlichkeit, besteht.

Die Frist läuft in beiden Fällen ab Erhalt der Nebenkostenabrechnung.

5.) Was bei Unverständlichkeiten tun?

Der Vermieter hat dafür Sorge zu tragen, dass die Nebenkostenabrechnung für den Mieter verständlich ist.

Dies gilt auch dann, wenn er die Nebenkostenabrechnung gar nicht selbst erstellt hat.

6.) Welche Fehler kann es in Nebenkostenabrechnungen geben?

- Die Abrechnung ist für den Mieter unübersichtlich und dadurch nicht nachvollziehbar erstellt worden.

- Es werden Betriebskosten aufgeführt, die nicht im Mietvertrag vereinbart wurden.

- Die Größe der Wohnfläche ist falsch angegeben.

- Wasser, Strom, Reinigung und Heizöl wird zu teuer eingekauft.

- Aufzählung von Betriebskosten, die nicht als Betriebskosten geltend gemacht werden dürfen: Ersatzanschaffungs-, Reparatur- und Verwaltungskosten.

- Persönliche Zahlungsverpflichtungen des Vermieters wie Bankgebühren oder Zinsen.

- Der Verteilerschlüssel, d.h. Wohnfläche zu Verbrauchsabhängig ist anders als im Mietvertrag vereinbart.

- Vorauszahlungen werden nicht mit eingerechnet.

- Positionen werden unter unterschiedlichen Punkten doppelt abgerechnet.

- Leer stehende Wohnungen werden nicht abgerechnet, sondern deren laufende Kosten auf die übrigen Mieter aufgeteilt.

- Gewerbebetriebe müssen mit ihren besonderen Kosten gesondert ausgewiesen werden.

- Nicht benötigte Müllbehälter werden nicht abgeschafft.

7.) Wie lange darf eine Nebenkostenabrechnung dauern?

- Die Frist liegt hier bei 12 Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums. Läuft dieser Zeitraum zum Beispiel vom 01.01 bis 31.12, dann muss die Nebenkostenabrechnung bis zum 31.12 des Folgejahres beim Vermieter sein.

Die Nebenkostenabrechnung muss dabei dem Mieter schriftlich vorliegen! Hierbei reicht auch die Zusendung per E-Mail oder Fax aus.

Eine Überschreitung der 12 Monatsfrist ist nur in Ausnahmefällen möglich, wenn der Vermieter nichts für die Verspätung kann. Zum Beispiel wenn die Unterlagen nicht beim Vermieter eingehen. Der Vermieter trägt hier die Beweislastpflicht. Das Verschulden der Hausverwaltung wird dem Vermieter in der Regel zugerechnet, ebenso die verspätete Jahresabschlussrechnung des Verwalters.

Der Mieter kann nach Ablauf der 12 Monate und beim nicht Vorhandensein eines Ausnahmefalls die Nebenkostenabrechnung ablehnen, d.h. er muss eine mögliche Nachzahlung nicht leisten.

8.) Wirtschaftlichkeit bei der Beauftragung von Firmen, Dienstleistungen und Versorgern

- Der Vermieter ist nicht verpflichtet den billigsten Anbieter bei zum Beispiel Strom, Gebäudereinigung oder Versicherungen zu nehmen. Hierdurch dürfen die Betriebskosten allerdings nicht extrem über vergleichbare Durchschnittswerte liegen.

9.) Gerichtsurteile

- Abrechnungszeitraum für Betriebskostenabrechnungen. BGB § 556 Abs.3.

- Pflicht zur Betriebskostenabrechnung. BGB § 556 Abs.3 S.1.

- Verspätet erhaltene Abrechnung des Versorgungsunternehmens. Landgericht Hannover Az: 13 S 21/07.

- Bezahlung der Betriebskostenabrechnung innerhalb von 30 Tagen nach Zugang. BGB § 286 Abs.3.

- Hinweis auf Betriebskosten im Mietvertrag. BGH Urt. v. 07.04.2004, AZ: VIII ZR 167/03, OLG Frankfurt/Main, Urt. v. 10.05.2000, AZ: 20 RE Miet 2/97 und OLG Hamm Urt. v. 22.08.1997, AZ: 30 RE Miet 3/97.

Stand 31. Mai. 2010

Alle Informationen wurden mit größter Sorgfalt recherchiert. Trotzdem wird keine Gewähr für Aktualität, Richtigkeit, Vollständigkeit oder Qualität der bereitgestellten Informationen übernommen. Außerdem können wir keine rechtliche Beratung leisten. Bitte setzen Sie sich hierfür mit einem Anwalt der entsprechenden Fachrichtung oder der Verbraucherzentrale in Verbindung.

Weitere Informationen aus der Rubriken: Mietrecht, Rechtslexikon - B, Rechtslexikon - N

Kommentare: | 6 Kommentare »


 

6 Kommentare to “Nebenkostenabrechnung bzw. Betriebskostenabrechnung für die Mietwohnung”

  1. Von: Weyers
    April 16th, 2012 at 11:25

    Meine Frage:
    1. Dürfen in der Nebenkostenabrechnung (-hier Heizkosten-) neben den Verbrauchskosten auch -GRUNDKOSTEN- geltend gemacht werden?

    2. Ebenso bei (-Kosten Wassererwärmung-) -GRUNDKOSTEN-?

  2. Von: Weyers
    April 16th, 2012 at 11:39

    3. Es wurde der Abrechnungszeitraum vom 1.01.11-31.12.11 als Nebenkostenabrechnung erstellt.
    Der vorherige Zeitraum: Von der Anmietung der Wohnung: 1.08.10 bis 31.12.10, wurde noch keine Abrechnung erstellt ! Die Wohnung wurde auch erst am n26.11.10 bezogen. Die Miete wurde aber ab 1.08.10 natürlich bezahlt.
    Wie ist das bitte zu bewerten?

  3. Von: B. Menkens
    April 21st, 2012 at 21:14

    In meiner Nebenkostenabrechnung wird nach für einzelne Positionen unterschiedlichen Miteigentumsanteilen abgerechnet. Ich kann die Unterschiedlichkeit der Anteile und meine eigenen – beim Wasserverbrauch auch anderen – Miteigentumsanteile nicht nachvollziehen und daher nicht nachprüfen. Die Rechnung ansonsten ist übersichtlich aufgegliedert. Kann ich die Rechnung wegen Nicht-Nachvollziehbarkeit formell für unwirksam erklären?

  4. Von: kuma
    Februar 4th, 2013 at 17:32

    Als Vermieter habe ich ordnungsgemäß die BEKO für das Jahr 2011 gefertigt. Mein Mieter zahlte die nicht unerhebliche Nachzahlung nicht. Also Klage eingereicht. Nun hat der Richter die Klage auf Zahlung der Betriebskosten abgelehnt und moniert, dass die darin enthaltenen Stromkosten nicht vom 01.01.11 bis 31.12.11 sondern vom 04.12.11(Tag der Ablesung) bis zum 31.12.11 erfolgte. Er ist der Ansicht, das die Abrechnung nur für 12Monate und keinen Tag länger erfolgen durfte.
    Die geforderte Nachzahlung besteht nicht nur aus Stromkosten sondern Heizkosten, Versicherung, Grundsteuer u.s.w. Weiss jemand Rat ?

  5. Von: mexxi
    März 10th, 2013 at 21:36

    ich wohne mit meiner Tochter seit 2007 in einer 55qm dachwohnung. gestern lag vor meiner Tür die nebenkostenabrechnung 2010 + 2011!!! der Vermieter wohnt im eg mit vier pers . meine Frage: ist die Abrechnung 2010 noch zulässig ? ist die prozentuale Verteilung von 36,6% rechtens?

  6. Von: admin
    April 8th, 2013 at 10:35

    @Mexxi: Ein befreundeter Anwalt hat mir bei meiner Nebenkostenabrechnung gesagt, dass der Vermieter 1 Jahr Zeit hat, d.h. 2010 müsste bis zum 31.12.2011 vorliegen.

    Wichtig ist hierbei, dass die Punkte, für welche der Mieter eine Nachzahlung haben will, ordnungsgemäß vorliegen müssen.

    In meinem Fall waren Wasser und Heizung in einer Position ohne Ablesewerte zusammengefasst worden (Wert wurde innerhalb der Frist übermittelt). Die aufgeschlüsselten Werte kamen aber erst nach einem Jahr und somit außerhalb der Frist, daher musste keine Nachzahlung erfolgen. Somit wurde die rechtlich notwendige Aufschlüsselung zu spät abgegeben und daher musste nicht gezahlt werden. Es muss immer nur für rechtlich einwandfreie Positionen gezahlt werden.

    Die Frist schließt außerdem ein, dass strittige Punkte innerhalb der 1-Jahres-Frist geklärt werden. Wer also eine Nebenkostenabrechnung zum Jahresende erhält, aber Punkte daraus strittig sind, muss vielleicht auch nicht zahlen.

    2010 und 2011 sind daher bei Dir auf jeden Fall zu spät eingetroffen.

    Die prozentuale Verteilung ist eine gute Frage, da Nebenkosten wie z.B. Heizung immer aus einem festen Teil (Quadratmeter) und einem flexiblen Teil (Ablesung) bestehen. Aus der Nebenkostenabrechnung bzw. Mietvertrag muss aber hervorgehen wie die Umlage berechnet wird.

    Davon ab ist es natürlich immer eine grundlegende Frage, ob man auch gegen zu spät zugestellte Nebenkostenabrechnung etwas machen möchte, da dies den Hausfrieden mit dem Vermieter wohl negativ beeinflussen dürfte. Hängt wohl von der Stadt und Wohnraumsituation ab.

    (Angaben ohne Gewähr)

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